Il giorno 08/08/2023 il Consiglio dei ministri, a sorpresa, ha approvato un decreto-legge che introduce disposizioni urgenti a tutela degli utenti e in materia di attività economiche e investimenti strategici.
L’intervento legislativo ha lo scopo, tra l’altro, di rifinanziare il fondo mutui sulla prima casa ed individuare risorse da utilizzare per ridurre la pressione fiscale.
In dipendenza dell’andamento dei tassi di interesse e dell’impatto sociale derivante dall’aumento delle rate dei mutui, il decreto istituisce, per l’anno 2023, una imposta straordinaria a carico degli istituti di credito, escluse le società di gestione dei fondi comuni d’investimento e le società di intermediazione mobiliare.
Una imposta una tantum, quindi, sui profitti realizzati negli ultimi due anni grazie all’aumento dei tassi di interesse; l’imposta straordinaria sarà versata nel corso del 2024 e non sarà deducibile ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive.
Le maggiori entrate derivanti da tale imposta saranno destinate al finanziamento del fondo per i mutui sulla prima casa, rifinanziando quello già previsto dal decreto del 2021 per le famiglie con Isee fino a 40 mila euro e per interventi volti alla riduzione della pressione fiscale di famiglie e imprese. (Fonte: Comunicato stampa del Consiglio dei Ministri n. 47 del 08/08/2023).
Questo è un importante segnale in un momento di enorme difficoltà sia per le famiglie nel sostenere le aumentate rate del mutuo sia per la diminuzione delle compravendite alla quale stiamo assistendo quotidianamente; l’aumento dei tassi sui mutui, deciso dalla Bce come misura anti inflazione, è il problema principale del mercato immobiliare.
Accendere un mutuo è diventato troppo oneroso, a livello Europeo, non solo Nazionale.
A causa dell’aumento dei costi dei mutui a tasso variabile, collegato all’incremento dei tassi, a marzo 2023 la rata è aumentata mediamente del 28% rispetto ai minimi di metà 2022, con un picco del + 40% per i mutui di più recente erogazione.
Nel I semestre 2023 le richieste dei mutui hanno subito un calo del 22,4% rispetto al corrispondente periodo del 2022; le surroghe hanno subito un calo del 30,8%, mentre i nuovi mutui erogati si sono contratti del 21,6%, a causa delle richieste respinte dalle banche per la perdita del potere di acquisto delle famiglie.
Anche se guardiamo solo al mese di giugno, si conferma il trend negativo della domanda con una frenata del -11,6%. (Fonte: Crif)
In Europa, come in Italia, a sostenere il mercato sono soprattutto le compravendite di seconde case tra privati, il settore di lusso, non certamente la prima casa, ovvero la piccola proprietà immobiliare: inoltre, la richiesta è su immobili con maggiori prestazioni energetiche a discapito di quelli meno performanti, con il rischio di ridurne il valore.
La difficoltà ad accedere ad un mutuo viene anche segnalata dal sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2023, della Banca d’Italia, indagine condotta presso 1.455 agenti immobiliari dal 19 giugno al 19 luglio 2023.
I tempi di vendita e lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali sono leggermente aumentati, pur rimanendo contenuti.
Le condizioni della domanda segnalano una generalizzata debolezza, come evidenziato dal deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti.
Quasi un operatore su tre continua a segnalare difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, la percentuale più elevata dalla fine del 2014.
Una delle conseguenze di questo scenario è la maggiore richiesta di immobili in locazione da parte di coloro che non riescono ad accedere al mutuo.
Nel mercato degli affitti, infatti, i canoni sono indicati in aumento e gli agenti si attendono ulteriori rialzi anche nel trimestre in corso.
Le valutazioni prospettiche sugli andamenti complessivi del mercato immobiliare segnano un deciso peggioramento, con riferimento sia al trimestre in corso, per il quale prevalgono aspettative di riduzione dei prezzi di vendita, sia su un orizzonte biennale.
Le attese degli agenti sull’inflazione al consumo nell’orizzonte di dodici mesi si sono ulteriormente ridotte.
Non è da sottovalutare la consapevolezza che il caro vita colpisce maggiormente le fasce degli inquilini più fragili, con il timore che si riaccenda la morosità sugli affitti e sulle spese condominiali; i proprietari di immobili non devono più essere protagonisti di funzioni assistenziali verso i conduttori, come avvenuto durante e dopo la pandemia.
Servono scelte del Governo per garantire anche un sostegno alla locazione.
Rag. Marturano Maria Grazia – Presidente Asppi Torino.
